Regolamento di Condominio

Art. 1 – Oggetto

Oggetto del presente regolamento e relative tabelle millesimali è il complesso denominato "Borgo dei Pioppi" in Bari alla Via G. Fanelli (ex Re David) civ. 224, di cui al foglio di mappa n° 60, particelle 177-264-265-266-229-262-263-221-217.

Il complesso si compone delle seguenti unità immobiliari:

• a) Centro comunitario costituito da una palazzina denominata E/1 con relativo terreno recintato e di tutti i suoi annessi e connessi. In Catasto foglio 60, particella 177.
• b) N° 3 ville unifamiliari con circostante terreno di proprietà esclusiva. In Catasto foglio 60, particelle 264-265-266.
• c) Lotto "A". Fabbricato condominiale, composto da n° 8 tavernette al piano seminterrato e n° 3 piani superiori con 12 appartamenti a cui vi si accede da due scale distinte, con circostante terreno. In Catasto foglio 60, particelle 217-229.
• d) Lotto "B". Fabbricato composto da n° 15 tavernette e n° 2 piani superiori con n° 20 appartamenti con scale indipendenti e con circostante terreno. In Catasto foglio 60, particella 262.
• e) Lotto "C". Fabbricato composto da n° 12 tavernette e n° 2 piani superiori con n° 16 appartamenti con scale indipendenti e con circostante terreno. In Catasto foglio 60, particella 263.
• f) Lotto "D". Fabbricato composto da n° 10 tavernette e n° 2 piani superiori con n° 12 appartamenti, con scale indipendenti e con circostante terreno. In Catasto foglio 60, particella 221.
• g) Le strade di P.R.G. riportate in Catasto al foglio 60 particelle 216-219-220, cedute al Comune di Bari.
• h) Tutte le aree adibite a parcheggi, impianti sportivi, igienico-sanitari; le tubazioni interrate per elettrodotti, telefonodotti, acquedotti, fognature; gli impianti di depurazione delle acque nere; il pozzo trivellato ed i relativi macchinari; tutto quanto altro sussiste nel complesso e facente parte delle sue infrastrutture.

Art. 2 – Applicabilità del regolamento

Il presente regolamento disciplina la comproprietà, l'uso e l'amministrazione delle singole unità immobiliari di cui è composto il complesso.

Le disposizioni di cui appresso sono obbligatorie per tutti i proprietari, loro aventi causa a titolo universale o particolare e per gli inquilini, e costituiscono, per patto espresso, parte integrante degli atti di trasferimento e di locazione delle singole unità.

I trasferimenti si intendono avvenuti e le locazioni si intendono fatte con le limitazioni derivanti da questo regolamento, in modo da costituire questi altrettanti diritti reali sull'immobile, oltre che obbligazioni personali a carico di coloro a cui favore avviene il trasferimento e loro aventi causa a qualunque titolo e dei locatari.

Art. 3 – Proprietà comuni a tutte le 108 unità immobiliari in parti uguali

Sono di proprietà comune in parti uguali tra tutte le 108 unità immobiliari:

• Il centro comunitario, comprese le infrastrutture e le aree annesse;
• Le attrezzature sportive e ricreative;
• I parcheggi per le auto;
• L'impianto di acqua sorgiva;
• Il ricovero del custode del complesso;
• Gli impianti di raccolta dell'immondizia;
• Tutto quant'altro previsto dal codice civile.

Art. 4 – Proprietà comuni a tutte le 108 unità immobiliari in parti proporzionali (Tab. B)

Sono di proprietà comune in parti proporzionali alle quote di comproprietà:

• Tutti i viali condominiali;
• Tutti i giardini condominiali;
• Tutte le recinzioni perimetrali del complesso, compresa quella in comune posta a sud, ad eccezione di quelle di proprietà esclusiva delle ville;
• Gli impianti di illuminazione dei viali;
• Il locale autoclave per l'acqua sorgiva;
• Tutto quant'altro previsto dal codice civile.

Art. 5 – Proprietà comuni a tutte le unità immobiliari riferite a ciascuno dei Lotti A-B-C-D (Tab. C)

Sono di proprietà esclusiva di ciascun lotto e quindi di proprietà comune di ciascuna unità immobiliare costituente un lotto:

• Gli impianti centralizzati di TV;
• Gli impianti dell'acqua e delle autoclavi fino ai contatori divisionali degli appartamenti;
• Le fosse biologiche e gli impianti fognanti fino alle colonne montanti;
• I tetti ed i sottotetti;
• I marciapiedi circostanti le palazzine;
• Le scale interne del lotto "A";
• Tutto quant'altro previsto dal codice civile.

Art. 6 – Servitù reciproche

Ogni quota del condominio e, pertanto, ogni proprietario di essa o chi per esso, è soggetto alle servitù già stabilite a favore di tutti i condomini in dipendenza di tutti gli impianti attualmente esistenti e dell'attuale stato di fatto dell'intero complesso.

Nessuna modifica od alterazione potranno i singoli apportare all'attuale consistenza delle servitù stesse.

Art. 7 – Valori e ripartizione spese

I valori e la ripartizione delle spese varie è prevista nelle tabelle millesimali allegate al presente regolamento.

Art. 8 – Modifiche al valore delle quote

I valori delle tabelle potranno essere modificati, anche a richiesta di un solo condomino:

• Se risulta che essi siano derivati da uno o più errori materiali;
• Se si sono verificate delle modifiche nelle condizioni di una parte del complesso, per cui sia venuto notevolmente ad alterarsi il rapporto originario tra i valori delle singole quote.

Art. 9 – Varianti architettoniche

È vietato ai condomini di fare qualunque modificazione o variazione esterna agli edifici.

Saranno consentite varianti solo negli interni, limitatamente però a quelle opere che non compromettono la struttura organica, la solidità del fabbricato o che comunque non arrechino danno, pericolo o molestia agli altri comproprietari od inquilini e non turbino il pacifico godimento singolo o collettivo.

Per ragioni architettoniche d'insieme è vietato nel modo più assoluto di alterare i prospetti esterni rispetto a quelli originari. A richiesta di anche un solo condomino l'amministratore dovrà ripristinare in loco lo stato primitivo a spese dei condomini che hanno effettuato la variazione.

Art. 10 – Lavori alle cose comuni

Nessun condomino può eseguire alle cose comuni, specificate negli art. 3-4-5 del presente regolamento, lavori nello interesse del condominio senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea.

Qualora i lavori eventualmente eseguiti da un condomino fossero riconosciuti necessari, il rimborso della relativa spesa sarà effettuata dal condominio, purché si possa dimostrare che è stata sostenuta in buona fede.

Solo nel caso in cui i lavori da eseguirsi abbiano carattere di necessità ed urgenza, un condomino può prendere l'iniziativa della loro esecuzione senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, dandone però la tempestiva comunicazione all'amministrazione. Al condomino che avesse eseguito i lavori necessari ed urgenti spetta il rimborso integrale delle spese, escluso ogni particolare compenso per le sue prestazioni.

Per le spese utili il condomino che le avesse eventualmente eseguite senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea ha il diritto al rimborso nella misura minima tra le spese ed il migliorato. Per le spese voluttuarie eseguite da un condomino sia pure in buona fede, senza la preventiva autorizzazione della assemblea, non spetta alcun rimborso.

Art. 11 – Migliorie alle cose comuni di utilizzazione separata

Delle migliorie alle cose comuni fatte dai singoli condomini a proprie spese e suscettibili di utilizzazione separata, potranno usare anche gli altri condomini. In tal caso le spese per l'esecuzione delle opere di migliorie e per la loro manutenzione saranno ripartite fra coloro che ne usano nelle proporzioni stabilite dal presente regolamento per le spese relative alle cose medesime.

Art. 12 – Opposizione ai lavori dei singoli condomini sulla cosa comune

Quando le opere di cui ai due articoli precedenti fossero già iniziate, l'opposizione scritta dall'amministratore importa l'obbligo della loro sospensione, ma il condomino diffidato conserva l'eventuale diritto al rimborso delle spese sostenute e di quelle conseguenti alla sospensione, secondo le norme degli articoli precedenti.

Art. 13 – Manutenzione, ispezione e lavori nei locali di proprietà esclusiva

Ogni condomino è obbligato ad eseguire, nei locali di sua proprietà, compresi i balconi, ed a far eseguire dall'amministratore per quanto riguarda i tetti, quelle riparazioni la cui omissione possa danneggiare gli altri condomini e compromettere la stabilità, l'uniformità esteriore ed il decoro degli edifici.

Egli, a richiesta dell'amministratore e previo congruo avviso, deve altresì consentire che nell'interno dei locali di sua proprietà si proceda, con i dovuti riguardi, ad ispezioni ed ai lavori che si dovessero eseguire sulle parti comuni degli edifici nell'interesse del condominio e dei singoli condomini, salvo il diritto alla rivalsa dei danni.

In ogni caso i condomini prima di intraprendere nei locali di loro proprietà l'esecuzione di opere o di lavori che comunque possano interessare gli impianti comuni, la stabilità o l'estetica degli edifici o di parte di essi, debbono darne notizia all'amministratore.

Art. 14 – Contributo alle spese

Tutti i condomini devono contribuire alle spese necessarie per conservare e mantenere in condizioni di comodità e di decoro le cose elencate all'art. 3, 4 e 5 del presente regolamento, nonché alle spese necessarie alle opere di innovazione riguardanti le dette cose e deliberate dall'assemblea dei condomini a norma dell'art. 1120 del Codice Civile, in proporzione del valore delle rispettive quote di comproprietà espresso in millesimi nelle tabelle allegate al presente regolamento.

Art. 15 – Ripartizione delle spese per la manutenzione delle cose comuni al Lotto "A"

Le spese per la pulizia delle scale, la luce nelle scale e l'ascensore verranno ripartite per ogni singola scala del Lotto "A" applicando le relative tabelle.

Art. 16 – Divieti e limitazioni

È vietato ai condomini:

• a) Destinare le ville, gli appartamenti e le tavernette ad uso laboratorio, officina di qualsiasi azienda industriale o commerciale; anche se artigiana, di ambulatorio o gabinetto per la cura di malattie infettive o contagiose, case di salute di qualsiasi specie, dispensari, sanatori ed in genere a qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all'igiene, alla decenza od al buon nome del complesso, ed in genere a qualsiasi altro uso che turbi il pacifico godimento singolo o collettivo degli appartamenti.
• b) Occupare, anche temporaneamente, con costruzioni provvisorie o con oggetti mobili o immobili di qualsiasi specie, le scale, i ripiani, i marciapiedi, i viali, i giardini ed in genere i locali e gli spazi di proprietà ed uso comune. L'occupazione delle cose comuni è tuttavia permessa quando si debbono eseguire lavori negli appartamenti, nel qual caso deve essere limitata allo spazio ed al tempo strettamente indispensabile.

È vietato, inoltre, ai condomini ed eventuali locatari:

1. Di tenere in qualsiasi locale, di proprietà comune o non, animali di qualsiasi specie, eccettuati cani, gatti ed uccelli, quando non arrechino danno o disturbo agli altri condomini. È fatto obbligo ai detentori di cani di tenerli al guinzaglio quando escono dall'appartamento, e di evitare con ogni mezzo che abbiano o rechino disturbo ai vicini.
2. Di depositare materiali sui balconi ed in genere eseguire opere su di essi che possano compromettere la stabilità od alterarne l'estetica o comunque arrecare danni. È soltanto consentito di collocare sui balconi o sui davanzali delle finestre vasi di fiori purché siano assicurati convenientemente contro il pericolo delle cadute ed incassati in recipienti che impediscano lo stillicidio.
3. Di gettare l'immondizia ed altri oggetti per i viali ed i giardini. Ogni condomino deve provvedere a sua cura e spese allo smaltimento di essi nelle apposite gabbiole di deposito.
4. Di sbattere tappeti, tende, coperte, ecc. fuori delle ore stabilite dall'amministratore del condominio.
5. Di suonare, cantare, ballare e di far funzionare radio o grammofoni ad alta tonalità oltre le ore 24:00.
6. Di sciorinare i panni all'esterno dei balconi.
7. A chiunque è fatto assoluto divieto di marciare contro il senso di marcia o di lasciare in sosta automobili, motocicli o qualunque altro mezzo lungo la strada.

Nel caso di infrazione ai divieti sanciti od alle norme impartite dall'amministratore per i servizi comuni, questi dovrà invitare, per iscritto, il condomino responsabile ad osservare ed a far rispettare le medesime. Persistendo l'infrazione, al condomino responsabile sarà applicata dall'amministratore la penale la cui entità verrà stabilita dal consiglio dei condomini.

Art. 17 – Viali e parcheggi

I viali pedonali e carrabili sono di proprietà di tutti i condomini in proporzione alla loro quota di proprietà. Pertanto è assolutamente vietato ad ognuno dei condomini occuparli anche parzialmente sia con mezzi fissi che con mezzi mobili, esclusa la sosta per il carico e lo scarico delle masserizie.

Ad ogni condomino viene assegnata per atto di acquisto una zona di parcheggio esclusiva entro cui potrà far sostare i propri mezzi.

Agli ospiti di ogni condomino è riservata una zona di parcheggio entro cui sostare.

I trasgressori saranno passibili di sanzioni da determinarsi dal consiglio di amministrazione ed in caso di recidività saranno deferiti alle autorità giudiziarie.

Art. 18 – Velocità massima

È consentita la circolazione di automezzi propri in tutto il comprensorio solo per il raggiungimento, con automezzi e motomezzi, del proprio posto di parcheggio ad una velocità massima di km/h 10.

I trasgressori saranno passibili di sanzioni da determinarsi dal consiglio di amministrazione, ed in caso di recidività saranno deferiti alle autorità giudiziarie.

Art. 19 – Obblighi particolari del condomino

Il condomino deve notificare all'amministrazione il proprio domicilio. In mancanza si intenderà domiciliato, agli effetti del presente regolamento, nei locali di sua proprietà.

In caso di trasferimento di proprietà il condomino è tenuto:

• a) a comunicare all'amministratore le generalità del nuovo proprietario;
• b) a far conoscere al nuovo proprietario il contenuto del presente regolamento, che dovrà essere richiamato nello atto di trasferimento;
• c) a cedere al nuovo proprietario la sua quota di comproprietà dei fondi di riserva per spese straordinarie e ammortamento impianti.

Art. 20 – Frazionamento

Qualora nella proprietà di un nuovo piano di frazionamento di piano subentrino più titolari per successione, per vendita frazionata o per altra causa legittima, gli interessati dovranno esibire all'amministratore copia autentica del relativo atto e procedere, d'accordo con il medesimo, alla divisione dei millesimi attribuiti alla detta proprietà, nonché alla ripartizione delle quote del fondo di riserva.

Art. 21 – Organi di rappresentanza e di amministrazione

Gli organi di rappresentanza e di amministrazione del condominio sono:

• a) l'amministratore;
• b) il consiglio dei condomini;
• c) l'assemblea.

Art. 22 – Diritto di sopraelevazione

Tenuto conto che i caseggiati in condominio furono progettati per il numero dei piani che esso attualmente ha, e che per la sua struttura esso non consente l'ulteriore aggiunta di altri piani, per non arrecare inoltre sicuro pregiudizio al suo aspetto architettonico e per non diminuire la luce e l'aria ai piani esistenti, resta tassativamente vietata ogni sopraelevazione totale o parziale, a carattere provvisorio o duraturo, a qualsiasi uso fosse destinata e da chiunque voglia essere fatta.

Art. 23 – Nomina dell'amministratore

L'amministratore è nominato dall'assemblea dei condomini e può essere scelto anche fra estranei al condominio.

Egli dura in carica un anno, ma può essere revocato in qualunque tempo dall'assemblea.

L'amministratore dimissionario o revocato ha l'obbligo di rendere il conto della sua gestione e deve, in ogni caso, consegnare al successore ed in mancanza al consiglio dei condomini, tutti i documenti e gli atti dell'amministrazione entro quindici giorni dalla partecipazione delle dimissioni o dalla revoca, indipendentemente da ogni eventuale contestazione in corso con il condominio.

Art. 24 – Funzioni dell'amministratore

L'amministratore provvede alle spese ordinarie di manutenzione, di nettezza, di illuminazione di ogni singolo lotto ed in genere alle spese per il funzionamento dei servizi comuni, e per la manutenzione ordinaria delle parti comuni degli edifici.

All'uopo egli compila un preventivo delle spese occorrenti durante l'anno ed il progetto di ripartizione fra i condomini in base ai criteri stabiliti dal presente regolamento.

Lo stesso preventivo e progetto deve essere sottoposto all'approvazione dell'assemblea dei condomini entro venti giorni dall'approvazione stessa. Ciascun condomino è tenuto a versare la sua quota di contributo, destinata a costituire il fondo comune per le spese di ordinaria gestione, secondo le modalità stabilite dall'assemblea stessa.

Per i compiti inerenti la conservazione e l'uso delle cose comuni è messo a disposizione dell'amministratore un adeguato fondo di denaro il cui importo e le modalità di corresponsione sono stabilite dall'assemblea all'atto dell'approvazione del preventivo.

Art. 25 – Compenso dell'amministratore

All'amministratore incaricato spetta un compenso che viene stabilito annualmente dal Consiglio a maggioranza.

Art. 26 – Compiti dell'amministratore

L'amministratore inoltre provvede:

• a) all'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea e ad assicurare l'osservanza dei regolamenti;
• b) alla riscossa dei contributi, delle rendite ed al pagamento delle spese alle rispettive scadenze;
• c) all'assunzione ed al licenziamento del personale eventuale, sentito il parere del consiglio di amministrazione dei condomini, nonché alla sorveglianza dei medesimi;
• d) a dirimere, se possibile, le eventuali divergenze fra i condomini;
• e) agli atti che abbiano per iscopo la conservazione di diritti comuni.

L'amministratore non può ordinare riparazioni straordinarie salvo che esse abbiano carattere urgente ed inderogabile e sia intervenuto il parere favorevole del consiglio dei condomini, fermo restando altresì l'obbligo di convocare al più presto l'assemblea per la ratifica.

Egli alla fine di ciascun anno deve rendere conto della sua gestione all'assemblea.

Art. 27 – Disciplina dei servizi comuni

L'amministratore stabilirà le norme, gli orari ed i turni per i servizi comuni in relazione alle disposizioni del presente regolamento, sentito il consiglio dei condomini.

Le norme da lui date, nell'ambito dei suoi poteri, sono obbligatorie per i condomini, salvo il ricorso al consiglio ed all'assemblea da parte del condomino che si ritenga leso.

Tutti i reclami riferentesi all'uso delle cose comuni devono essere diretti all'amministratore.

Art. 28 – Atti e documenti per l'amministratore del condominio

L'amministratore deve tenere:

• a) il registro dei verbali;
• b) il libro cassa ad entrata ed uscita;
• c) un elenco dei proprietari con le loro generalità e l'indicazione del domicilio e delle residenze, qualora non abbiano la dimora abituale nell'edificio;
• d) gli estremi del titolo di acquisto per ogni condomino;
• e) un tipo planimetrico per ogni unità immobiliare;
• f) un inventario delle cose mobili ed immobili di proprietà comune.

I libri di cui alle lettere a-b-f devono essere vidimati in ogni foglio da un membro del consiglio dei condomini.

Art. 29 – Fondo di riserva e sua amministrazione

Per provvedere alle opere di manutenzione straordinaria o ad altre esigenze speciali ed imprevedibili, può essere costituito un fondo di riserva sotto forma di supplemento ai contributi ordinari o accantonamento di quota parte delle rendite.

L'amministrazione del fondo comune di riserva deve essere tenuta distinta da quella del fondo comune di ordinaria gestione. I capitali accantonati nei fondi suddetti devono essere depositati in libretti intestati al condominio, presso l'Istituto di Credito che offra serie garanzie, scelto dalla assemblea.

Art. 30 – Prelevamenti

I prelevamenti dal fondo comune saranno fatti dallo amministratore.

I prelevamenti dal fondo di riserva non potranno effettuarsi se non con le firme dell'amministratore e di due membri del consiglio dei condomini, salvo sempre la ratifica dell'assemblea.

Art. 31 – Chiusura dell'esercizio finanziario e liquidazione delle quote

L'esercizio finanziario si chiude ogni anno.

La somma risultante a debito dei singoli condomini dovrà essere corrisposta entro quindici giorni dalla convocazione dell'amministratore.

Trascorso tale termine inutilmente, sarà applicata una sanzione pecuniaria pari all'1% della somma anzidetta per ogni giorno di ritardo nel pagamento.

Il ricavo dell'applicazione di tale sanzione sarà devoluta al fondo di riserva per spese straordinarie.

Art. 32 – Consiglio dei condomini

Il consiglio dei condomini è composto da nove membri che verranno eletti nella seguente proporzione:

• N° 1 consigliere per le tre ville E/2-E/3-E/4;
• N° 2 consiglieri per ogni singolo lotto A-B-C-D.

Essi verranno eletti a maggioranza dai presenti alla assemblea di ogni singolo lotto e dureranno in carica 2 anni.

Esso è l'organo consultivo dell'amministratore che lo convocherà almeno ogni tre mesi.

Il consiglio dei condomini deve anche esercitare il controllo amministrativo tecnico e contabile sulla gestione del condominio e riferirne all'assemblea con motivata relazione. Esso sostituisce l'amministratore in caso di assenza temporanea.

Le adunanze sono valide quando sia presente la maggioranza dei suoi componenti. Le deliberazioni devono essere prese col voto della maggioranza dei consiglieri presenti.

Il componente del consiglio dei condomini che senza giustificato motivo si assenti per tre volte di seguito dalle adunanze, decade automaticamente dalla carica e gli altri componenti provvedono alla sua sostituzione con altro condomino, facendone ratificare la nomina dall'assemblea dei condomini nella sua prima adunanza.

Art. 33 – Rappresentanza legale

L'amministratore ha la rappresentanza legale del condominio a norma dell'articolo 1131 del Codice Civile.

Art. 34 – Convocazione dell'assemblea

L'assemblea dei condomini si riunisce in via ordinaria non oltre i sessanta giorni dalla chiusura dell'anno finanziario e, in via straordinaria, quando l'amministratore lo reputi necessario o ne abbia avuto richiesta scritta e motivata da tanti condomini che rappresentino almeno un quinto del valore del complesso.

L'assemblea è convocata a cura dell'amministratore mediante avviso individuale da inviarsi per lettera raccomandata a mezzo posta o raccomandata a mano, almeno cinque giorni prima della data prefissata, insieme con copia del rendiconto, del bilancio preventivo e del riparto spese.

L'avviso deve contenere l'indicazione del luogo, del giorno e dell'ora dell'adunanza e della data dell'assemblea in seconda convocazione che può essere fissata in un giorno successivo alla prima, ma non oltre i dieci giorni della medesima.

Se l'amministratore od il consiglio dei condomini omettono di convocare l'assemblea, questa può essere convocata da ciascun condomino con le formalità di cui sopra.

Art. 35 – Presidenza dell'assemblea

I convenuti all'assemblea dei condomini, trascorsi quindici minuti dall'ora fissata, nomineranno, di volta in volta, un presidente ed un segretario scegliendoli tra i partecipanti al condominio, escluso l'amministratore.

Art. 36 – Rappresentanza in assemblea

Ogni condomino ha il diritto di farsi rappresentare nell'assemblea da altra persona anche estranea al condominio, che non sia l'amministratore, con delega scritta anche in calce all'avviso di convocazione.

Qualora una quota di condominio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno il diritto di un solo rappresentante in assemblea, che sarà designato dagli interessati, in difetto di che vi provvederà per sorteggio il presidente.

I singoli condomini devono astenersi dal partecipare a deliberazioni che abbiano per oggetto cose e servizi alla cui conservazione o gestione non abbiano interesse o per i quali esistono rapporti di fornitura o lavori tra essi ed il condominio.

Il condomino che sia amministratore deve astenersi dalle deliberazioni relative al conto della sua gestione, nonché da quelle che riguardano provvedimenti da lui adottati.

Art. 37 – Validità della costituzione dell'assemblea

L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore del complesso e di due terzi dei partecipanti al condominio.